Zeiten und Kosten im Hotelbau – immer eine komplexe Geschichte
Pünktliche Eröffnung und verlässliche Wirtschaftlichkeit auch
Eines ist klar. Am Ende zählt nicht, was im Angebot ganz unten steht. Sondern die Zahl, die in der Endabrechnung vor dem Komma aufleuchtet. Zwischen diesen Zahlenspielen liegt meist nicht nur ein sehr langer Zeitraum, vielmehr stehen tausende Fragen, Dialoge, Ideen, Diskussionen, Skizzen, Ekstasen, Verhandlungen, Enttäuschungen, Veränderungen, Erkenntnisse, Weiterentwicklungen und Umplanungen in der Gesamtbilanz. Gleichzeitig ist dieser Prozess immer auch eine Lernstrecke, wie man gemeinsam Hindernisse überwinden kann. Um die vielen Fragen zu beantworten sowie für die tagtäglichen Probleme Lösungen zu finden, braucht es ein intelligentes Projektmanagement. Es muss inhaltlich wie kommunikativ auf allen Ebenen des Prozesses funktionieren – Transparenz wird zu einer wichtigen Kenngröße. Alles andere endet im Chaos von Kosten-Budget, Zeitplanungen, Umsetzungen und Beziehungen.
Die Reise zum USP. Denn wer jeden ansprechen will, berührt niemanden.
Der beste tägliche Projektbegleiter?
Die tickende Aufgaben- und Kostenkontrolle!
Bauprojekte gelingen nicht im Handumdrehen. Es sind komplexe Prozesse der Veränderung, wo jeden Tag das Ringen um die Klarheit für alle Beteiligten am Plan steht. Denn jede kleine Korrektur hat mitunter große Auswirkungen. Für das Erscheinungsbild, für den Zeitverlauf, auf die Funktionalitäten oder auf das Kostenbudget.
Daher ist es unumgänglich, eine laufende Begleitung durch einen Kosten & Aufgaben-Agenten an der Hand, im Kopf und für das Miteinander zu haben. Alles andere wäre verantwortungslos und unprofessionell.
Die saisonale Bauabwicklung ist der Grundstein.
Weil die Wirtschaftlichkeit fast immer der Planungschef ist.
Das zeitliche Einplanen eines Um- oder Zubaus ist keine Frage des Komforts oder von persönlichen Wünschen, sondern eine knallharte wirtschaftliche Rechenaufgabe, die mit vielen Fragen an den Start geht. Wann sind die umsatzschwächsten Monate? Wie lange kann hier am Stück eingeplant werden? Ist es notwendig, das gesamte Hotel zu schließen oder können Teilbereiche weiter betrieben werden? Wie groß sind die Einschnitte für den Gast bei Teilschließungen durch Staub, Lärm und nicht benutzbare Bereiche? Am Ende der ersten Planungsarbeit müssen klare zeitliche Komponenten mit der Realisierbarkeit der geplanten Umbauten in Einklang stehen. Wichtig auch: Die Planung funktioniert organisch, verändert sich daher immer mit getroffenen Entscheidungen und neuen Erkenntnissen mit.
Ausschreibung und Vergabe. Eine elementare Kerndisziplin.
Damit geplante Träume sichtbar werden.
Genau hier kommt dann der Punkt, wo kreative Ideen auf knallharte Realität treffen. Eine wichtige Entscheidungsphase, ob die Idee eines Hotel-Unikates realisierbar ist. Schlagend werden Themen wie Risikominimierung und Planungssicherheit, Finanzierbarkeit und Kostensicherheit sowie die finale Frage zu Generalunternehmen oder Einzelvergabe. All diese Fragen gilt es im Sinne einer „harten Deadline” eindeutig zu klären, damit der Prozess in den notwendigen Flow kommt. Dieser Zeitraum ist ultimativ für alle grundlegenden Entscheidungen. Denn was hier offen bleibt, potenziert sich im fortlaufenden Prozess meist negativ.
Idealerweise ja. Denn diese sorgt dafür, dass am Ende exakt das geliefert wird, was geplant und ausverhandelt wurde. Zahlentechnisch wie rechtlich ist somit die Ausschreibung ein wesentliches Element des gesamten Hotel-Projektes. Dazu braucht es bereits enorme Detailtiefe, eine exakte Beschreibung für jedes Gewerk und welche Leistungen inkludiert sind. Welches Material genau? Welche Toleranzen? Welche Schnittstellen zu anderen Gewerken? Welche Termine, welche Abfolge? Welche Verantwortlichkeiten?
Ein echtes Unikat in der Hotellerie lebt von seinen beeindruckenden Details. Und genau diese will man im Vorfeld sehen und spüren, damit ein klares Bild über den zukünftigen „Look & Feel” von Zimmer oder Wellness-Bereichen in den Köpfen entstehen kann. Im Zuge der Bemusterung wird natürlich auch die Hotel-Tauglichkeit überprüft. Denn die gesamte Hoteleinrichtung wird extrem beansprucht. Wartung und Reinigung werden ebenso mit ausgeschrieben wie auch die sinnvollen Revisionsöffnungen, damit die Haustechniker im Fall der Fälle schnell und einfach zugreifen können. Materialien oder Produkte auszuschließen, erhöht ebenfalls die Trefferquote.
Bei kleineren Projekten ist es meist klar, dass das Planungsbüro auch die Ausschreibung durchführt. Anders ist das bei größeren Projekten zu bewerten. Oder wenn geografisch das Planungsbüro weit entfernt ist. Denn dann ist es klüger, ein externes Projekt-Management-Büro mit ins Boot zu holen. Wichtig – es entstehen keine Mehrkosten im Gesamtbudget und generiert Mehrwert – es kommt eine weitere Kompetenz hinzu.
Unnötige Diskussionen schlagen durch das Hinausschieben von grundlegenden Entscheidungen ihre Wurzeln.
Bauleitung
Wenn der Plan zur Realität wird
Für den Hotelier ist das meist die Phase, wo sich der Puls in höheren Regionen bewegt. Jeden Tag entstehen Dinge – die man anfangs nicht immer erkennen kann. Denn genau jetzt verlässt das Projekt die komfortable Welt der schönen Renderings. Ab diesem Zeitpunkt sind ein wirklich ausgeklügelter Plan, eine perfekte Koordination aller Aufgaben und Beteiligter sowie auch der situativ richtige Ton die Parameter einer erfolgreichen Projekt-Umsetzung. ecoTECTURA nennt diesen Abschnitt den „kritischen Pfad”.
Auf diesem „kritischen Pfad” gilt höchste Aufmerksamkeit. Denn was ab jetzt nicht richtig eingetaktet wird, löst einen nachteiligen Domino-Effekt aus. Anwesenheit allein reicht nun bei Weitem nicht aus. Täglich Verantwortung zu übernehmen ist das unverrückbare Motto. Sie ist zudem verantwortlich für die Früherkennung von Problemen, damit daraus keine Verzögerungen werden. Dazu braucht es eine ganzheitliche Kommunikation, damit alle Beteiligten zeitgerecht und transparent am gleichen Projektstand sind.
Weitere Aufgaben sind das Überprüfen von Materialien und Maße vor dem Einbau, Schnittstellen – wenn nötig, mehrmals am Tag – koordinieren und den Blick auf die nächsten Tage strukturieren. Auch sind Unklarheiten mit den ausführenden Unternehmen vor Ort zu klären. Hier geht es oft um
harte Verhandlungen, die Nachverrechungen vermeiden. Wenn man so will, ist die Bauleitung der Anwalt für die Interessen der Hoteliers.
Natürlich darf auch der Fertigstellungstermin nicht aus den Augen verloren gehen. ‘Die Summe dieser Kompetenzen sind das tägliche Brot der Bauleitung. Nicht einfach. Sehr komplex. Extrem kommunikativ.
Die Kunst der Bauleitung liegt im Orchestrieren dutzender Gewerke zu einer Gesamtkomposition. Vom Rohbau über die Haustechnik hin zu Elektro, Sanitär, Trockenbauer, Bodenleger, Fliesenleger, Maler, Tischler, Möblierung, Spengler, Dachdecker, Lichtplaner, Außenanlagen und
Gartengestaltung. Wer hier nicht richtig koordiniert, riskiert Stillstand, Diskussionen, Qualitätsverluste und Mehrkosten. Schallschutz, Brandschutz, Abdichtungen etwa im Spa oder die Haptik von besonderen Materialien (besondere Putze) sind immer wieder strengen Kontrollen zu unterziehen. Schließlich sichern sie die Qualität des geplanten Hotel-Unikates.
Kompetente Begleitung
Vom Kennenlernen bis zur Eröffnung
Wenn die ersten Probegäste begrüßt werden, prüft die Crew von ecoTECTURA vor den ersten Fotos noch die letzten Details. Alles wird penibel kontrolliert. Denn die letzten Prozent sind genauso wichtig wie alle anderen Phasen des gesamten Projektes. Meist wird die Luft hin zur Fertigstellung des Projektes dünner. Genau dann braucht es diese wertvolle Extrameile.
Konzept beim Architekten, Planung bei einem anderen Planungsbüro, Bauleitung und Innenarchitektur ebenfalls anderweitig vergeben? Wer durch viele Hände geht, verliert unterwegs bis zum Ende viele Synergien. Denn jede Schnittstelle bedeutet möglicherweise Informations- und Wissensverluste. Zudem werden Ideen, Vereinbarungen und Verantwortungen vielfältiger interpretiert. Alles in einer Hand zu wissen reduziert neben diesen Streuverlusten auch die ohnehin überaus komplexe und fordernde Kommunikation.
ecoTECTURA verfolgt diese Idee. Weil das Architekten-Team von einem ganzheitlich strategischen Ansatz eines Generalplaners in derartigen Projekten total überzeugt ist. Vom ersten
Strich am Papier bis zur Eröffnung des Hotels kommt alles aus einem Guss. Gesamt- und Teilkonzepte, die Gestaltung der Innenarchitektur, das koordinieren durch die Bauleitung, die Qualitätsprüfung und die Begleitung der Eröffnung. Eine Verantwortung. Ein Ansprechpartner. Ein
Projekt vom Anfang bis zum Ende.
ecoTECTURA sieht sich als Gesamtplaner für Architektur, Innenarchitektur, Gartenplanung sowie als denkender Kopf und Steuerrad für den Gesamtplan. Kompetenzen wie etwa Haustechnik, Statik oder Elektrotechnik werden ausgeschrieben, damit für den Auftraggeber das beste Budget einsteht.
Die ersten neunzig Prozent eines Hotelprojekts werden geplant. Die letzten zehn Prozent entscheiden, ob es funktioniert. In den letzten Wochen vor der Eröffnung passiert mehr, als man vermuten möchte. Möbel werden geliefert und müssen platziert werden. Vorhänge hängen schief und brauchen eine Korrektur. Materialien zeigen sich anders als auf dem Muster. Die Haustechnik hakt noch ein wenig. Lichtstimmungen wirken plötzlich nicht so wie geplant. Mängel tauchen auf die niemand kommen sah.
ecoTECTUR ist auf den letzten Metern des Projektes besonders präsent. Weil wir wissen, wie wichtig der Feinschliff und die Endkontrolle für das Gelingen ist. Es darf nichts unvollendet bleiben – und wenn doch, dann braucht es ein kreatives Provisorium, das begeistert.
Begleitende Qualitätskontrolle?
Der natürliche Feind der unsichtbaren Mängel.
Wo entscheidet sich, ob ein Hotel als wertig und originell wahrgenommen wird? Nein, der grundsätzlich wichtige Rohbau ist es nicht. Die unbewusste menschliche Wahrnehmung wird durch den Ausbau mit den gut kuratierten Materialien, den unterschiedlichen Oberflächen, mit
den jeweils passenden Lichtinszenierungen und den vielen liebevollen Details abgeholt. Wenn in diesen Bereichen Fehler passieren, sind diese später nur sehr aufwendig korrigierbar. Und extrem ärgerlich. Diese gilt es mit aller Kompetenz im Vorfeld zu vermeiden. Denn auch ohne derartige Fehler gibt es tagtäglich ausreichend viele Herausforderungen, die es gilt zu lösen.
Daher beginnt bei ecoTECTURA die Qualitätskontrolle bereits in der Planung fernab der Baustellen. Detaillierte Visualisierungen sind heute unverzichtbare Wegbegleiter, damit Qualitäten und Stimmungen mit den Hoteliers eindeutig definiert werden können. Natürlich sind diese schön zu betrachten. Viel wichtiger ist allerdings, dass sie für alle ausführenden Gewerke eine realitätsnahe Referenz darstellen. So haben Ausreden kaum Aussicht auf Erfolg.
Was ist nun hochwertige Qualität? Gute Frage, tausende Antworten. Nachdem jedes Hotelprojekt der Idee einer Identitätsentwicklung folgen soll, ist hier ein Konsens aller Entscheidungsträger zu finden. Nein, es ist keine Shopping-Tour, wo ausschließlich nach Geschmack ausgewählt wird. Vielmehr ist es ein strategisches Vorgehen, das eine stringente Gestaltung durch das gesamte Hotel ermöglicht. Dieser größte gemeinsame Nenner ist in weiterer Folge verbindlich für alle Beteiligten, umso vielfältig fortlaufende Stil- und Qualität-Diskussionen durch definierte Klarheit zu vermeiden.
Ein Material in der Hand zu halten ist das eine. Ein Material im fertigen Raum zu sehen, das andere. Holz etwa kann unter den Rahmenbedingungen eines Showrooms warm wirken – im Hotel tut es das dann allerdings nicht im gleichen Ausmass. Oder wie ein Stoff im kleinen Quadrat ruhig und edel wirkt, in der weiten Fläche eines Vorhanges dann förmlich vor Unruhe schreit. Wer das bereits einmal erlebt hat weiss, wie wichtig eine durchdachte Bemusterung ist.
Bei ecoTECTURA erfolgt die Bemusterung so weit wie möglich unter Berücksichtigung aller Aspekte, die am Ende über die Wirkung entscheiden. Wie verhält sich das Material in unterschiedlichen Lichtverhältnissen? Welche technischen Anforderungen müssen erfüllt werden? Wie altert das Material im realen Hotelbetrieb? Und wie wirkt es im Zusammenspiel mit den Materialien im direkten Umfeld? Natürlich spielen auch alle funktionalen Fragen wie Reinigung, Abnutzung oder Austauschbarkeit eine Rolle. Erst wenn alle Aspekte geprüft und freigegeben sind, werden die kuratierten Materialien in die Ausschreibung übernommen.
So wird die Bemusterung zur echten Entscheidungsgrundlage. Nicht zu einem beliebigen Wunschkonzert mit teuren Folgewirkungen.